Как построить дом в Испании

Общие сведения

Сегодня строительство нового дома в Испании - хорошая альтернатива покупке готового жилья по нескольким причинам.
Выбор новых домов, построенных по индивидуальным проектам, не так велик, особенно во времена кризиса. Многие строительные компании заморозили свою деятельность, некоторые разорились, а наиболее успешные не имеют достатоточного финансирования для широкого строительства индивидуального жилья.
Стоимость работ и строительных материалов значительно снизилась. Снизилась заработная плата рабочих и увеличилась конкуренция на рынке труда. Сроки работ у подрядчиков сократились.
В такой ситуации у вас есть хорошие шансы построить дом по своему вкусу и сделать это дешевле и лучше, чем во времена строительного бума.
Сегодня на рынке сложилась благоприятная ситуация для строительства индивидуальных домов в качестве самостоятельного промоутера (autopromotor). И если вы решили построить дом для собственного проживания, то можно достаточно легко получить финансирование в виде кредита на строительство (préstamo del promotor). В последующем этот целевой кредит переходит в ипотечный.

С чего начать

Начните с выбора участка и проверки исходной документации по этому участку, которая подразумевает консультацию в мэрии, в отделе архитектуры, кадастре, налоговой инспекции и регистре по вопросам разрешенного строительства и строительных норм и ограничений на этой территории.
- получите подтверждение о статусе участка (для индивидуального строительства, коммерческого строительства, сельскохозяйственные земли);
- узнайте коэффициент застройки, объем и ограничение по высоте строительства на данном участке (не забудьте про привязку к нулевой отметке);
- установите расстояние от дороги (улицы) и забора соседа (кому принадлежит забор);
- узнайте про ограничения или отчуждения в случае расширения проезжей части улицы (дороги), «зеленой зоны», оврага;
- узнайте, если участок расположен на первой линии моря, не подпадает ли он под действие закона о «Первой линии»;
- узнайте, какие коммуникации имеются на участке и где они расположены, есть ли публичное освещение, электричество, вода, газ, канализация, телефония;
- удостоверьтесь,что своевременно оплачены муниципальные налоги;
- удостовертесь в отсутствии обременений по ипотеке или другим долгам.

В случае, когда вас устраивает текущее состояние данного участка, вы можете приобрести участок в личное пользование.

Строительство (если вы решили построить дом самостоятельно).

До начала строительства необходимо сделать несколько шагов:

- выбрать испанского архитектора и заказать проект;
- на основании проекта (на первом этапе достаточно будет базового проекта) подать документы на лицензию на строительство (licencia de obra mayor) и оплатить муниципальные сборы за лицензию (2.5 %) и налоги (2.5 %). Т.е. примерно 5 % (в зависимости от муниципалитета) от сметной стоимости строительства, указанной в памятке исполнения проекта;
- после подачи документов на лицензию архитектор должен сделать вторую часть проекта (проект выполнения работ). При наличии строительной лицензии и второй части проекта можно приступать к строительству. Не забывайте, что наличие лицензии обязательно(!). При наступлении страховых случаев (увечья, травмы) при отсутствии лицензии и страховок у рабочих вина ложится на исполнителя проекта. В отдельных случаях может применяться эмбарго на строительство объекта;
- также нужно иметь в виду участие в процессе строительства технического архитектора (aparejador) и начальника стройки (jefe de obra).
- если вы решили построить дом на продажу, то заранее нужно заключить контракт на страхование построенного дома и на контроль качества ОСТ;
- не забудьте про контракты на лабораторные анализы по контролю качества земли и основных несущих материалов: бетона, арматуры и сертифицированного перекрытия;
- также рекомендуем пригласить геодезиста и сделать обмеры участка для избежания территориальных претензий со стороны соседей.

После выполнения этих требований можно приступать к земляным работам.
Если вы российский строитель или архитектор, то можете забыть всё, чему вас учили и к чему вы привыкли в России. Многому придется учится заново. Начните с языка. Для общения желателен испанский язык. Строительство с документацией и общением на английском языке обходится дороже.
Рабочие на стройке должны работать официально, иметь страховку и контракт на ведение строительных работ.
Архитектор должен быть компетентным. Апарехадор должен иметь хороший опыт работ. Начальник строительства также должен быть опытным и порядочным (в основном именно он будет тратить Ваши деньги).

Работы можно вести по следующим схемам:
1) С наймом подрядчиков на определенные виды работ. Остальные делаете своими силами и ведете контроль и закупку строительных материалов и работ (т.е. принимаете на себя роль начальника строительства);
2) С наймом подрядчика на весь комплекс работ. При этом вы занимаетесь материалом и финансами.

Для этого желательно иметь свою строительную или промоторскую компанию или выступать как ИП.

Как строить

Отступления от проекта крайне нежелательны. Если у вас будет контроль ОСТ на конструктиве, отступления обойдутся дорого. При отсутствии опыта строительства в Испании проработку структуры здания лучше отдать компании, специализирующейся на этом виде работ. Это, конечно, не сэкономит ваши средства. Зато сбережёт нервы и поможет избежать ошибок, поскольку контсруктив всегда доставляет много хлопот с проверяющими.
Другие работы (за исключением работ, где необходимы будут документы из Индустрии, т.е. электрика, газ и сантехника) можно делать самостоятельно. При строительстве бассейна не рекомендуем без определенного опыта гунитарить бассейн.
Строительные материалы и технологии в Испании, как и в России, высокого качества. Техника доступна в аренду. На побережье Коста Бланка, где мы работаем, погода всегда отличная. Поэтому сезон строительства дома под ключ составляет 10-12 месяцев. Задержать строительство может ожидание лицензии и проектирование.
Стоимость строительных материалов и рабочей силы дороже, чем в России. Но техника и технологии позволяют сэкономить денежные средства. Для снижения себестоимости строительства всегда желательно минимальное использование ручного труда и правильный выбор специализированных подрядчиков, таких как электрики, сантехники и т.п. Привычку жить красиво кризис не изменил, поэтому не удивляйтесь, если разница в ценах на одни и те же работы составит 100%.

Цены на материалы и работы в прайс-листах, как правило, не включают НДС. А это 18 %.

Сравнение строительства в России и Испании всегда будет в пользу Испании. Строить здесь легко и приятно, если знаешь как, и если процесс отлажен.

Если у Вас возникли вопросы, то с удовольствием на них отвечу.

Автор статьи - Oleg Belokurov
administrador Costa Esperanza Millenium , S.L.
e-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Поиск недвижимости

Есть вопросы?

Контакты Россия

+7 (812) 369-70-80
+7 (904) 516-80-37

info@realtyinspain.ru

Контакты Испания

Costa Blanca

+34 (622) 119-315

oleg@realtyinspain.ru

Сервисы

Погода в Испании